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14 de agosto de 2025
Determinar el valor de un arriendo justo es más que poner una cifra en un contrato, es encontrar el equilibrio entre lo que ofrece el inmueble y lo que el mercado está dispuesto a pagar. Si eres arrendatario, buscas un lugar que sea acorde con tu bolsillo y si eres propietario, quieres un precio que cautive a los arrendatarios sin sacrificar la rentabilidad. El mercado tiene sus propias reglas, influenciadas por factores como la ubicación, el estrato, el estado del inmueble, los costos de administración e incluso si cuenta con parqueadero. Un canon bien calculado evita discusiones, meses vacíos y cobros injustos.
Según la Ley 820 de 2003, para vivienda urbana el valor del canon de arrendamiento no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Este valor comercial puede establecerse mediante un avalúo profesional y, aunque muchas personas utilizan el avalúo catastral como referencia, la ley no obliga a basarse exclusivamente en él. No obstante, es habitual que las inmobiliarias lo soliciten como punto de partida para fijar el canon. En estos casos, algunas manejan como referencia que el valor no supere el 2% mensual del avalúo catastral, como una práctica de mercado para orientar el precio más adecuado. Además, el propietario solo puede incrementar el canon una vez al año, y este aumento debe basarse en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) certificado por el DANE para el año anterior. Esto garantiza que el arriendo se mantenga en un rango justo y que los incrementos estén regulados de acuerdo con la inflación y no de forma arbitraria
Por ejemplo: Si el inmueble tiene un valor comercial de $ 300.000.000, el apartamento en arriendo en Pereira no debería superar los $ 3.000.000
Formula
$300.000.000 x 1%=$3.000.000
Propietarios
– No fijes precios emocionales, usa datos reales del mercado
– Considera la rotación: Un canon muy alto puede hacer que el inmueble se quede desocupado durante varios meses
– Si el apartamento en arriendo en Medellín se encuentra en un conjunto cerrado, revisa si el arriendo promedio incluye o no gastos de administración.
– Compara con otros inmuebles similares en la misma zona.
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– Revisa el estado del inmueble (acabados, servicios, parqueadero).
– Pregunta si el valor incluye administración.
En el caso de los inmuebles comerciales, la Ley 820 de 2003 no aplica porque está hecha exclusivamente para regular el arrendamiento de vivienda urbana.
En los arrendamientos de locales, oficinas, bodegas en arriendo en Medellín o cualquier inmueble de uso comercial, las condiciones sobre el valor del canon y su aumento se definen directamente en el contrato entre propietario y arrendatario. Es decir:
– No hay un tope legal como el 1% del valor comercial.
– No existe obligación de usar el IPC para el incremento, salvo que las partes lo pacten.
– La frecuencia, porcentaje y forma de ajuste se negocian libremente.
En resumen, en el ámbito comercial manda la libertad contractual, pero siempre respetando lo que esté firmado en el contrato.
En definitiva, arrendar y poner en arriendo un inmueble requiere más que solo firmar un contrato, implica conocer la normativa, los derechos y las obligaciones de cada una de las parte. Contar con una inmobiliaria que tenga experiencia y conocimiento de estos aspectos legales es clave para evitar inconvenientes, prevenir conflictos y garantizar que el acuerdo sea justo, claro y seguro para todos. Una adecuado acompañamiento no solo protege tu patrimonio, sino que también te brinda tranquilidad durante la relación de arrendamiento.
Escrito Por: Valeria Ospina – Analista Mercadeo
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