Anteriormente, cuando se recurría a un contrato de arrendamiento, lo más común era realizarlo mediante un acuerdo verbal entre el propietario y el arrendatario (Conocido popularmente como “inquilino”) donde se determinaban las condiciones básicas y mínimas de su relación basadas en la costumbre; de esta manera se establecían los derechos y las obligaciones que cada uno se encontraba en el deber de cumplir. Esta modalidad suponía un acto de fe al creer en la palabra, honestidad y seriedad del otro, sin embargo; a través de los años, los contratos escritos han tomando fuerza, pues reafirman y le dan mayor validez (Especialmente probatoria) a lo convenido entre las dos partes, pues dichos acuerdo se plasman por medio de un documento escrito que contiene todo lo pactado, y que ha logrado ser la solución para muchas personas, ya que permite exigir el cumplimiento de las obligaciones establecidas en las cláusulas o artículos del documento en caso de una discrepancia o desacuerdo.

Nosotros queremos aclararte las principales dudas que surgen con este tema, por esta razón hablamos con el área jurídica de Alberto Álvarez para que nos contaran algunos de los aspectos más importantes y esto fue lo que nos dijeron.

¿Por qué es importante tener un contrato de arrendamiento escrito cuando se tiene un apartamento en arriendo en Medellín o un local en arriendo en Medellín?

Su importancia radica en que este documento es el probatorio ante un eventual desacuerdo entre las partes, es decir, evitará que se olviden ciertos aspectos; y si sucede, se remite a el documento y se revisarán nuevamente las cláusulas. El contrato escrito facilita vincular realmente al arrendador y arrendatario, es decir, los identifica e individualiza.

Lo más recomendable es realizar este proceso a través de una inmobiliaria que tenga trayectoria y experiencia en el gremio y te brinde una asesoría completa durante toda la negociación, además, que cuente con profesionales expertos en temas jurídicos y legales quienes te ayudarán a plasmar lo acordado en un contrato escrito. Si realizar el proceso con una inmobiliaria está fuera de tu alcance, procura que este contrato sea suscrito ante una notaría para darle firmeza. 

¿Qué tipos de contratos existen y qué los diferencia?

En el sector inmobiliario se manejan por regla general, dos (2) tipos: El primero es el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el cual es regulado por la Ley[1] 820 de 2003 y en lo no regulado por esta, en el código civil colombiano; luego está el contrato de arrendamiento con destinación comercial, que está reglamentado, inicialmente, por el código del comercio e igualmente, en lo no regulado por este, por el código civil colombiano.

Sus principales diferencias radican en que el contrato de vivienda urbana es única, exclusiva y excluyentemente para la habitación de una persona o de un grupo de personas, mientras que el contrato de arrendamiento comercial es para el desarrollo de una actividad económica, a través del respectivo establecimiento de comercio. En resumen, su diferencia radica en la regulación y en la destinación.

¿Cuáles son los deberes y derechos del arrendador y del arrendatario? (de esta manera te aseguras de tener el conocimiento necesario en el momento que lo requieras)

El arrendador está en la obligación de realizar la entrega del inmueble, mantener los servicios para su uso y goce, librar de toda perturbación; entregar una copia del contrato al arrendatario. En nuestro caso, cómo inmobiliaria, también tenemos deberes con el propietario del inmueble, los cuales son: administrar adecuadamente la propiedad y pagar el canon de arrendamiento en el momento en que el arrendatario lo consigne a nuestra orden, por esta labor tenemos el derecho, y basados en el contrato de administración o mandato, de que se nos reconozca un porcentaje de ese canon de arrendamiento por la debida administración de la propiedad.

A su vez, entre las obligaciones del arrendatario, y como principal, esta la de pagar el valor del canon de arrendamiento pactado de manera puntual conforme las fechas establecidas en el contrato suscrito; cuidar el inmueble, pagar los servicios públicos y respetar el reglamento de la propiedad horizontal cuando son inmuebles que están sometidos a este régimen. Si el inmueble es comercial, además de las anteriores, otra de las obligaciones del arrendatario es  usar la propiedad para la destinación pactada en el contrato de acuerdo a la actividad económica que vaya a desarrollar, de lo contrario, justificaría la terminación del mismo.

¿Cuáles son los requisitos previos que las normas relacionadas exigen y que debe cumplir?

En vivienda urbana, el arrendador/propietario debe cumplir los requisitos que se encuentran en la ley 820 de 2003, a partir del artículo 21, estos son algunos de los requisitos:

1. A través de un mutuo acuerdo[1], es decir, si las partes así lo convienen.

2. Unilateral y anticipada: Preavisando al arrendatario con no menos de tres (3) meses a la fecha en que se requiera la entrega del inmueble e indemnizándolo con el equivalente a la suma de tres (3) cánones de arrendamiento actuales.

3. Al vencimiento: Si el propietario requiere el inmueble para vivir en él, porque va a demoler la propiedad o porque va a realizar intervenciones en su estructura y, por último, se da cuando el inmueble ha sido vendido, esta debe ser una venta real, no una intención de venderlo. Finalmente, cuando el contrato de arrendamiento lleva más de cuatro (4) años de ejecución, no se está en la obligación que invocar justa causal de terminación, pero si se debe de indemnizar el arrendatario con el equivalente a 1.5 cánones de arrendamiento al momento de la notificación.

Con respecto a los contratos con destinación comercial, los requisitos son:

1. Preaviso no inferior a los tres (3) meses de la fecha de vencimiento. Cuando es el primer o segundo año de ejecución no se debe invocar causal. La simple voluntad basta para llevar a cabo la notificación de la terminación.

2. Cuando el arrendatario lleva más de dos años con el mismo negocio, la terminación del contrato por decisión del propietario debe ser bajo los requisitos que están en el código de comercio (Art 518 y 520)

– El preaviso ya no es de tres (3) meses, sino de seis (6) meses a la fecha de vencimiento.

– Se debe involucrar unas causales: La destinación del inmueble debe ser diferente al que tenga el arrendatario actual, si el espacio lo necesita para su propia disposición y si desea demoler, realizar intervenciones y/o remodelaciones, en el último caso es deber del propietario ofrecerle el espacio a su ex arrendatario después de organizado el espacio.

Esperamos que esta información sea de tu interés y te ayude a clarificar algunas dudas que hayas tenido al respecto, nuestro consejo es siempre realizar estos trámites con una inmobiliaria que tenga conocimiento y experiencia en el sector, recuerda que los contratos escritos pueden beneficiar a todas las partes brindándoles tranquilidad y transparencia en el proceso, ten presente los tipos de contrato que existen en el sector inmobiliario, puedes hacer uso del contrato de vivienda si estas interesado en un apartamento en arriendo en el Poblado o en cualquier otro sector de la ciudad y/o del área metropolitana puedes hacer uso de un contrato comercial si buscas un local o una bodega en arriendo en Medellín o el área metropolitana o de cualquier otro inmueble que necesites para la destinación comercial.

[1] http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html

[2] Artículo 21 de la ley 820 de 2003